台灣房地產是硬著陸還是軟著陸？
作者：張老師產經團隊 時間：2022-06-15 11:58:53
台灣房地產是硬著陸還是軟著陸？ 張真卿 2022/06/15
歐美和台灣地區的房地產，已經高漲到無法想像的地步。美國房地產在2009年聯準會降息，大量撒錢後，房價進入一波比一波高的格局。在過去的兩年，全美都在憂心忡忡地看著房價似乎每個月都創下新高。許多買家一直在提出高報價來搶購房產。主要市場的平均實質房價漲幅比2006年的巔峰價位還要高，由於聯準會決定升息，推升美國抵押貸款利率至12年來的高點，30年固定利率抵押貸款達到5.11%，這意味著房貸族將支付更多的利息，令人不安地想起2007年席捲全球經濟的房地產泡沫。
台灣房市的最低點是在2003年SARS疫情時，之後頭也不回地一路創新高，走了19年的大榮景。2003年央行的寬鬆貨幣政策，加上房價來到谷底，實質購屋需求推升房價開始走高。到了2008年馬英九總統將遺產稅和贈與稅，一口氣降到10％，引發海外的台商將資金匯回台灣買房，再贈與第二代，進行節稅。例如將1億元匯回台灣，購買公告價格5千萬，市價1億的豪宅，只要繳交500萬的贈與稅，比起之前要繳交4000萬便宜的多，所以當時都流行大坪數的豪宅，此一政策推升房價進一步上揚，特別是蛋黃區的房價。
2018年美中貿易戰開打，在大陸的台商和台幹眼看局勢不對，紛紛撤離中國，再加上政府推動台商返台投資優惠措施，這些錢又進一步的推升房價。2020年後原料價格推升，土地價格、建材和工資一日三市，建商哄抬蛋白區的房價，投機客進場炒作。台灣政府近幾年開始打房，內政部和國稅局推出時價登錄、奢侈稅、兩稅合一等措施，央行擔心銀行不動產相關曝險快速攀升，因此超前部署，出手進行信用管制，但是房價依然向上攀升。
近三年房價漲幅部分，大台北地區房價連續揚升，新竹、台中、台南、高雄都漲破三成，其中新竹及台南更是漲幅達四成。由於房價高得嚇人，小資族甚至中產階級都望屋興嘆，引發民怨。房價是由資金、利率、供給、需求來決定，目前看來資金與利率仍在拉鋸，而打炒房禁止預售屋轉售後，投資客將受到重創，市場將以剛性需求為主，需求將會降溫。
工料雙漲、資金緊縮、買氣下滑多重壓力下，建案延遲交屋、都更合建案不開工、建商尋求下家等，各種狀況開始在全台各處上演，北台灣甚至已有建商開始倒閉、跳票，業界示警：「蓋不起來又找不到人接手的建案，下一步就變爛尾樓。」然而就在建商大喊要倒閉的同時，房價卻又開高的奇怪現象。
2023年起市場必然會逐漸出現供給大於需求的情況，房價過分飆漲的蛋白區應慎防價格下跌風險。不動產專家顏炳立斷言今年房市：「厚德載物，德不配位，蛋白區將打回原形，猛虎現形變家貓。」，
目前全球央行緊縮貨幣政策不變，政府債券進入空頭格局，全球高漲的房地產泡沫、政府的打防政策和地緣政治的不安定，這些錯綜複雜的利空因素，正在逐漸壓垮19年房地產的非理性榮景。對於想購屋置產的民眾，千萬不要追價去買房，可以等到房市回跌後，再進場逢低買進。6/26(日)線上直播講座：https://bit.ly/3FS5Hd6 張老師詳述 "台股超完美風暴後大榮景" 精華內容及探討台股未來走勢~僅此一場! 別錯過!!想要追蹤張老師的研究資訊~~~請訂閱專欄「張老師的產經週報」：https://histock.tw/event/plan.aspx?no=101670