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 8分鐘瞭解房地產背景及與台股之間的關聯
分類:投資技巧八分鐘理財學堂

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8分鐘瞭解房地產背景及與台股之間的關聯
 
  近年來台灣年輕人對未來共同的焦慮、迷惘,莫過於就是低薪水及買房了,尤其台灣的高房價早已不是新聞,政府時而喊著打房、學者則常警告房市即將泡沫化,但幾年前實價登錄上線,打房效果似乎也不如預期,例如日前新聞又爆出台北精華地段一個車位要價800萬,在中南部足足可以買透天。反觀中台灣知名學府旁的黃金地段,卻有房東紛紛求售,究竟台灣房地產最近景氣如何?與台股之間會有什麼關聯嗎?

 
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台灣房地產的幾次景氣循環
   在一般人「買了房子之後,再怎麼樣也不想比當初便宜的價格出售。」的信念下,形成房價一股很強而有力的支撐,更不用說專門炒房的有心人士哄抬,「房價只會越走越高」就成了一般人對房地產的刻板印象,然而過去40、50年,台灣還是經歷過幾次房價起伏循環。

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  第一次房價迅速上漲的背景是50年代末期,台灣逐漸從農業社會轉為工業化的那段日子,當時許多年輕人為了爭取更好的待遇,紛紛離開家裡前往北部大都會,導致對新房子的需求大增,外加民國60年代初期也因油價飆漲而出現通膨,房地產在此時加速飆漲,直到民國62年老蔣一句話禁止再興建四樓以上華廈,以控制房地產跟通膨亂象,才瞬間讓房地產開始走跌。

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  不過走跌的時間並沒有太久,民國64年老蔣過世,正逢中美斷交時刻,接替的蔣經國啟動十大建設計畫,在內需市場擴大以及放寬融資政策之下,景氣與房地產重新回溫,帶出房價的第二波上漲,直到民國69年又再度出現人民瘋搶房地產的亂象。當時政府權力相當大,一方面以持有兩戶以上者須追查資金來源,二方面限縮貸款額度,嚇得許多人趕緊拋售手中房產,或不願意再進場,導致民國70年代初期一陣走跌。

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  正所謂物極必反,在民國72年左右,政府又反而察覺到經濟成長趨緩了,因此反向鼓勵民眾投資,不久台股大盤指數便因景氣好轉與台灣經濟成長而開始上漲,甚至成功衝上萬點,然而當時游資非常氾濫,縱使當時房貸利率高達12、13%,還是無法有效將資金回收。最後在民國70年代末期,政府以緊縮貸款的方式強制打房,房價才開始反轉下跌。

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  之後一直到了民國80年代,由於經濟快速成長的黃金時期已經過去了,而且在這段期間政府開始將重點放在資通訊產業,而少有利多政策扶植房地產市場,所以房價在這段期間並沒有明顯的上漲,直到90年代政府推出青年首購優惠貸款補貼政策,才重新點燃房地產的熱度。雖然中間歷經SARS和全球金融風暴的短暫負面影響,但同一時間政府也不斷釋出利多訊息救景氣,兩相折衝之下,房價依舊往上走,市場中也開始出現豪宅這種稱呼。

  一直到了現在,房價有小漲、有小跌,但在賣方惜售、買方又買不起的情況,成交量明顯比不上那段輝煌的日子,政府目前正面臨業界五缺、民眾年改議題,想必也無暇處理這問題,想必會在盤整一段時間了。

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房地產與台股是否有關聯?
  過去有不少投資前輩、學者或者是金融機構,都曾對房地產與台股之間的關聯做過研究,但因為研究手法的不同,所以得出來的結論不盡相同,甚至還有相反的結論。認為房價與股價同步變化的學者,是依據台北市平均房價與大盤指數的相關係數來分析,其結果顯示出二者相關性非常高。然而另外一派的研究人員則是站在資源互相排擠的觀點來分析,認為股市正熱時,將會使得投資客將資金從房地產移往股市。

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  另外造成兩造不同說法的原因,也可能是因為調查的時空背景不同。就像是近期台股已上萬點一年多,但現階段房價並沒有像大盤指數般向上飆漲,多少受到現階段市場供需跟政府政策所影響。

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  至於營建類股的部分呢?營建股被部分投資人認為是台股的領先指標,往往在台股正式上漲之前,營建股就會先看俏,例如2017年在股市上萬點之前,營建股上漲的幅度就較大盤來得高。然而營建股與房價之間,就目前已知就更沒有顯著的關聯性,如同今年在賣方惜售、買方買不起的狀況下,房價持平,成交量亦萎縮,但營建類股中卻能開出紅盤,所以只能說現階段建商自身的營運狀況,比整體景氣影響力更大了。


近年房地產相關政策
  如同前面說的,在2016總統大選之後,政府僅有年初提出的三箭改革,之後就沒有比較大的動作,因此房市在這段期間並沒有明顯的轉折。

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  三箭改革包括了興建只租不賣的社會住宅、調整地價與房屋稅,以及針對長期不透明的租屋市場訂定租屋專法,並強調這些政策不是打房,而是健全房市。其中社會住宅方面,規劃8年內要蓋20萬戶,再以低於市場行情的價格提供給特定族群租用,不過目前已完工的戶數並不多,自然對整體房地產價格也難以撼動。租屋專法部分,雖然是民眾買房之外的另外一個選項,但與房市景氣並沒有直接的關聯,所以影響程度也有限。
 
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  反倒是調整房屋稅及地價稅的部分,實質上讓持有人有感,一旦物件沒有申請為自用住宅,稅率會是自用住宅的5倍以上。以地價稅為例,一般用地稅率是10‰~55‰,而只要申請為自用住宅用地,就只要支付2‰。然而之前在政府宣傳不足的情況下,導致很多人都是收到地價稅帳單,才因為額度暴增才知道自有有這項權益。

  要不然申請為自用住宅用地的條件其實並不難達成,主要是土地所有權人本人,配偶,或者是直系親屬的戶籍必須在這個地方,只要前述這些人的戶籍都不在這裡了,就無法申請成為自用住宅用地,另外就是不可以出租或供營業使用。

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  既然卡了戶籍所在地這個條件,也就表示一個人只能選一個地址來申請自用住宅用地,雖然對一般人而言一定是夠了(社會上還有很多無殼蝸牛),如果持有許多間房子,但家裡沒有這麼多人可以「認養」成為自用住宅用地的話該怎麼辦呢?也只能挑選地價最貴的優先辦理戶籍登記,其餘就乖乖繳稅吧!


投資方法眾多,選擇自己適合的標的
  雖然過去台灣房地產有一波榮景,但現今在房市不景氣的情況下,房地產反而變成許多人心中投資最終的目標,而非過程。在累積財富的過程當中,還是得慎選自己擅長且適合的標的,畢竟房地產比起股票、選擇權、期貨,流動性相對較低,若沒有獨到的投資眼光,可能造成不小的損失囉!
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